Стройка «Мариинки Deluxe»: срок ввода, эскроу и как проверить дом самому

Мариинка Deluxe строится на Матисовом острове, на участке 18 по набережной реки Пряжки. Дом в девять этажей, в нём 94 квартиры, наверху шесть пентхаусов с террасой. Других корпусов и очередей у проекта нет, поэтому срок ввода у всего дома один.

Покупка в строящемся доме держится на трёх бумагах: разрешении на строительство, проектной декларации и договоре долевого участия. Каждую из них можно прочитать до брони и сверить с тем, что видно на стройке своими глазами.

Редакция Art Estate, 18 октября 2026 года Цены и свободные квартиры сверены с данными сайта дома; ссылки на каждый факт в списке источников

Что было на месте: Матисовы бани у Пряжки

Дом встаёт там, где стояли Матисовы бани. Участок лежит у перекрёстка Матисова переулка и набережной реки Пряжки, севернее дома 7а. В октябре 2024 года КГИОП, городской комитет по охране памятников, одобрил эскизный проект жилого дома на этом месте.

Участок находится на территории исторического поселения, которое сложилось на рубеже XIX и XX веков. Высота дома по проекту 27,73 метра до карниза и 32,88 метра до конька крыши. Под домом подземный гараж, на первом этаже встроенные помещения для магазинов и сервисов.

Фасады сделаны в духе XIX века: декоративные карнизы, рельефы, эркеры, французские балконы и панорамное остекление. Верхние уровни отданы террасам с озеленением. Как дом выглядит целиком, видно на главной странице сайта.

В 118 метрах от стройки работает музей-квартира Александра Блока. Сквер Остров роз в 132 метрах. Что ещё рядом с домом, собрано на странице о районе.

Документы дома: кто строит и на каком основании

Застройщик по документам ООО «Специализированный застройщик «Пряжка, 18». Проект ведёт Aurix Development, компания группы «Эталон». С этой компанией вы подписываете договор долевого участия, и к ней идут все требования по сроку и качеству.

Три документа стоит открыть до брони.

Разрешение на строительство. № 78-001-0159-2024, выдано 25 октября 2024 года. В нём записано, что строится на участке и по какому адресу. Сверьте адрес в разрешении с адресом в договоре.

Проектная декларация. № 78-002119 от 20 августа 2025 года. В ней срок ввода, банк, где открываются счета эскроу, и кто отвечает за стройку. Закон обязывает застройщика разместить декларацию в единой информационной системе жилищного строительства до первого договора, там она в открытом доступе.

Заключение экспертизы. По дому получено заключение экспертизы проектной декларации. Его присылают вместе с остальными бумагами.

Все бумаги по дому, включая проект договора и градостроительный план участка, присылают до брони. Кто строит и какие документы есть, собрано на странице застройщика и документов.

Что проверить в проекте договора

Срок передачи. Конкретная дата или квартал, одинаковые для всех квартир дома. Сравните её со сроком ввода дома, IV кварталом 2027 года.

Объект. Номер квартиры, этаж, проектная площадь и план. Номер и площадь должны совпасть с тем, что вам показывали на планировке.

Цена и площадь. Как пересчитывается цена, если площадь после обмеров выйдет больше или меньше проектной. Найдите этот пункт и посчитайте, сколько придётся доплатить за лишний метр.

Банк и счёт. Название банка эскроу и срок условного депонирования.

Гарантия. Сроки на дом, оборудование и отделку. Закон задаёт только нижнюю границу.

Срок ввода: IV квартал 2027 года

Дом сдают в IV квартале 2027 года. Продажи открылись 23 апреля 2025 года, через полгода после разрешения. От дня выдачи разрешения до конца срока ввода проходит три года и два месяца. До конца 2027 года остаётся меньше 15 месяцев.

Срок ввода и срок передачи ключей это две разные даты. Сначала дом получает разрешение на ввод в эксплуатацию. Потом застройщик рассылает дольщикам сообщения о готовности и начинает передавать квартиры по актам. Дата передачи вашей квартиры записана в вашем договоре. От неё считается просрочка, а гарантия считается со дня, когда вы получили квартиру.

IV квартал это три месяца, с 1 октября по 31 декабря 2027 года. Срок передачи в договоре может стоять позже последнего дня квартала. Посмотрите эту дату в проекте договора до брони.

Закон требует, чтобы срок передачи был единым для всех квартир одного дома. В Мариинке Deluxe дом один, и у всех 94 квартир по договору одна дата.

• Старт продаж23 апреля 2025 года6 мес.
• Первый фотоотчёт стройкииюнь 2025 года8 мес.
• Последний вышедший фотоотчётсентябрь 2026 года23 мес.
• Ввод домаIV квартал 2027 года38 мес.

Позади больше половины пути от разрешения до ввода.

Кто строит и по каким документам продаются квартиры, собрано на странице хода строительства. Срок по конкретной квартире называют на дату обращения.

Как следить за ходом строительства самому

Фотоотчёты стройки выходят по месяцам, первый за июнь 2025 года. В каждом месяце от двух до пятнадцати снимков.

Сравнивайте месяцы подряд. Один снимок мало что говорит. Откройте три отчёта подряд и посмотрите, растёт ли коробка, закрыт ли контур, появились ли окна. Если два месяца подряд картинка одна и та же, спросите почему.

Приезжайте на место. Набережная реки Пряжки, 18 открытый адрес, подъехать и посмотреть на этап работ можно в любой день. Встаньте на противоположном берегу Пряжки: оттуда дом виден длинным фронтом, и этажи легко пересчитать. Высота готового дома 27,73 метра до карниза. Этажей девять.

Смотрите на кран и людей. Работающий кран, машины с бетоном и рабочие на лесах говорят больше любого рендера. Стройка без людей в будний день повод задать вопрос.

Читайте обновления декларации. Проектная декларация лежит в единой информационной системе жилищного строительства. Раз в несколько месяцев открывайте её и сверяйте срок ввода и банк с тем, что записано в вашем договоре.

Сверяйте этап со сроком. До конца 2027 года меньше 15 месяцев. Попросите график работ по этапам: когда закончат коробку, фасад, инженерию и двор. Дальше сверяйте с ним каждый новый фотоотчёт.

Спрашивайте письменно. Ответ про этап работ, полученный в переписке, остаётся у вас на руках. Устный ответ на показе забывается.

Пять вопросов про стройку на встрече

1. Какой этап работ идёт сейчас и какой будет через три месяца?
2. В каком банке открываются счета эскроу и какой у банка срок депонирования по дому?
3. Какая дата передачи квартиры стоит в договоре и сколько месяцев между ней и вводом дома?
4. Менялись ли срок ввода и проектная декларация с 20 августа 2025 года?
5. В каком виде передают квартиру: отделка, счётчики, окна.

Услышанное сверьте с фотоотчётами и сроком ввода. Если что-то расходится, просите письменное пояснение до брони.

Эскроу: где лежат деньги, пока дом строится

Квартиры в Мариинке Deluxe продаются по договору участия в долевом строительстве. Деньги вы вносите на счёт эскроу в банке. Застройщик их не получает, пока дом не введён в эксплуатацию. Строит он на свои деньги и на кредит банка.

Как работает счёт:

1. Вы подписываете договор долевого участия, он проходит государственную регистрацию.
2. Банк открывает счёт эскроу на ваше имя, вы вносите деньги.
3. Деньги стоят на счёте до ввода дома. Ни вы, ни застройщик снять их не можете.
4. Дом введён, и банк не позже чем через десять рабочих дней перечисляет деньги застройщику.
5. Если договор расторгнут, деньги со счёта возвращаются вам.

Срок, на который открывают счёт, закон ограничивает: не позже шести месяцев после срока ввода дома. Банк не платит проценты на деньги и не берёт плату за счёт.

Страховка счёта. Деньги на эскроу по договору долевого участия застрахованы в системе страхования вкладов на сумму до 10 млн рублей на все такие счета в одном банке. В Мариинке Deluxe самая дешёвая квартира стоит 52,89 млн рублей, и большая часть суммы лежит сверх страховки. Поэтому надёжность банка, где открыт счёт, важна так же, как сама квартира.

• Самая дешёвая квартираоднокомнатная 48,5 м², 3-й этаж52,89 млн
• Самая дешёвая двухкомнатная78,1 м², 3-й этаж75,51 млн
• Самая дешёвая трёхкомнатная78,4 м², 2-й этаж79,13 млн
• Самая дорогая квартиратрёхкомнатная 122,1 м², 5-й этаж128,84 млн
• Страховка эскроув одном банке10 млн

Страховка покрывает меньше пятой части цены даже самой дешёвой квартиры.

Способы расчёта такие же, как в любом строящемся доме: полная оплата, ипотека с субсидированной ставкой от 2,9%, рассрочка по согласованию, зачёт вашей квартиры. Во всех случаях деньги идут на эскроу. Схемы и условия собраны на странице покупки.

Сколько стоит квартира в строящейся Мариинке Deluxe

Сейчас в продаже 19 квартир: шесть однокомнатных, шесть двухкомнатных и семь трёхкомнатных. Самая дешёвая стоит 52,89 млн рублей, самая дорогая 128,84 млн. Метр стоит от 960 тысяч до 1,2 млн рублей. Машино-место и кладовая покупаются отдельно. Каждая свободная квартира с этажом и ценой есть на странице цен.

• До 60 млн ₽однокомнатные от 47,8 до 51,2 м²3 квартиры
• От 60 до 90 млн ₽одно-, двух- и трёхкомнатные9 квартир
• От 90 до 130 млн ₽двух- и трёхкомнатные7 квартир

Больше всего квартир в середине, от 60 до 90 млн рублей.

Для стройки цена важна вот чем. Деньги по договору уходят на эскроу задолго до ключей, ключи приходят после ввода дома. Если квартира покупается в ипотеку, спросите банк, с какого месяца начинаются платежи по кредиту. Время до передачи квартиры заложите в бюджет, особенно если до этого придётся снимать жильё.

Планировки по числу комнат собраны на отдельных страницах: однокомнатные, двухкомнатные и трёхкомнатные. Все форматы, от компактных до пентхаусов свыше 200 м², на странице планировок.

Если срок сдвинется: что говорит закон

Срок ввода дома IV квартал 2027 года. Покупая квартиру на этапе стройки, полезно заранее знать, что будет при переносе. Правила одни для всех домов и записаны в законе о долевом строительстве, № 214-ФЗ.

Предупреждение за два месяца. Если дом не успевают построить в срок, застройщик обязан предупредить вас письменно не позже чем за два месяца до срока передачи и предложить изменить договор. Срок в договоре меняется только изменением договора, которое подписываете и вы.

Неустойка. За каждый день просрочки застройщик платит неустойку от цены договора: 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка, а гражданину вдвое больше, 1/150. Неустойка считается от цены договора, поэтому дату передачи в договоре проверяйте отдельно.

Отказ от договора. Если квартиру не передали через два месяца после срока по договору, дольщик вправе отказаться от договора в одностороннем порядке. Деньги со счёта эскроу возвращаются вам, застройщику они не переходят.

Что записать в договор. Проверьте, что в договоре стоит конкретный срок передачи квартиры, без слов «ориентировочно» и «плановый». Проверьте, что срок передачи совпадает со сроком ввода дома или следует за ним. Спросите, сколько месяцев проходит между вводом дома и передачей ключей.

Приёмка и гарантия: чем заканчивается стройка

Дом введён, и застройщик рассылает сообщения о готовности. По закону он отправляет их не меньше чем за месяц до срока передачи. Получив сообщение, вы обязаны приступить к приёмке в течение семи рабочих дней.

Осмотр. Приходите на приёмку с рулеткой, уровнем и списком. Сверьте площадь с договором, проверьте окна, двери, стяжку, стояки и электрику. Вариант отделки квартир в проекте не зафиксирован, поэтому состояние вашей квартиры при передаче уточните заранее, по договору.

Акт о несоответствии. Есть недостатки, требуйте составить акт о несоответствии. До их устранения передаточный акт можно не подписывать.

Не тяните с приёмкой. Если дольщик уклоняется от приёмки, застройщик через два месяца после срока передачи может составить акт в одностороннем порядке. С этого дня риски по квартире переходят на вас.

Гарантия. Гарантийный срок на дом по договору не меньше трёх лет. На инженерное и технологическое оборудование тоже не меньше трёх лет. На отделку не меньше года. Срок на дом и отделку считается со дня передачи квартиры, на оборудование со дня первого передаточного акта в доме.

• Дом и конструкциине меньше3 года
• Инженерное оборудованиетехнологическое и инженерное3 года
• Отделкаэлементы отделки1 год

Записанный в договоре срок может быть длиннее, короче закон не разрешает.

Что будет в доме к сдаче

Стройка заканчивается вместе с двором, паркингом и общими помещениями. Всё это есть в проекте дома и сдаётся одновременно с квартирами. Список стоит держать под рукой на приёмке и сверять пункт за пунктом.

Двор. Закрытый, с озеленением, дорожками и площадкой. Въезд через автоматические ворота, по территории видеонаблюдение и контроль доступа. Сад разбит по образцу английского палисадника, растения подобраны гипоаллергенные. Наземных парковочных мест во дворе нет, машины уходят под землю.

Паркинг и кладовые. Подземный паркинг на 63 машино-места, въезд под аркой. Там же индивидуальные кладовые для лыж, велосипедов и сезонных вещей.

Первый этаж. Магазины, рестораны, спа и бытовые сервисы с витринами на улицу.

Для жильцов. Зал для тренировок и общая гостиная с библиотекой. Жильцам доступна услуга личного водителя без доплаты.

Квартиры. Площади до 212,5 м², потолки до 3,2 метра. У части квартир террасы, у части окна на воду Пряжки. На девятом этаже у каждой квартиры своя терраса.

Чего в проекте нет, тоже стоит знать заранее. Гостевая парковка в проекте не заявлена. Тарифы эксплуатации не опубликованы. Вариант отделки на весь дом не заявлен и уточняется по каждой квартире.

Чего не видно на показе стройки

На показе покажут рендеры, планировки и фасад. Часть вопросов про стройку придётся задать самому.

Банк эскроу. На рендере его нет. Спросите, в каком банке открываются счета, и посмотрите его надёжность. Страховка покрывает 10 млн рублей, цена квартиры выше в пять раз и больше.

Паркинг и кладовые. Под домом 63 машино-места на 94 квартиры. Часть мест с подъёмным механизмом, где две машины стоят одна над другой. Часть с зарядкой для электромобилей. Места и кладовые продаются отдельно и уходят быстрее квартир. Спросите, какое место вы покупаете и по какому договору.

Отделка. Вариант отделки в проектных материалах не зафиксирован. Уточните письменно, в каком виде передают вашу квартиру. От этого зависит, сколько времени займёт ремонт после ключей.

Плата за дом. Тарифы эксплуатации пока не опубликованы. Спросите, когда их назовут и что войдёт в плату: охрана, двор, спортзал, гостиная с библиотекой.

Первый этаж. На первом этаже будут магазины, рестораны и спа. Квартира над коммерцией и квартира над двором живут по-разному. Посмотрите на планировке, что под вашими окнами.

Соседний участок. Вид на воду Пряжки от соседних строек не зависит. Узнайте, что строится или ремонтируется по соседству в ближайшие два года, и где будет шум, пока вы ждёте ключей.

Отзывов жильцов у дома нет: он строится, ключи не выданы. Что проверить вместо отзывов, разобрано на странице отзывов.

Кому подойдёт покупка на этапе стройки

Если важна дата въезда, держите в голове разницу между вводом дома и передачей ключей. Если важна сохранность денег, смотрите на банк эскроу и страховку. Если важен вид, приходите раньше: квартиры с окнами на Пряжку разбирают первыми.

Ошибки покупателя строящегося дома

• Путать срок ввода и срок передачи. Ввод дома в IV квартале 2027 года. Ключи по договору могут прийти позже. Смотрите дату в договоре.
• Не открыть проектную декларацию. Номер декларации 78-002119. В ней банк эскроу и срок ввода. Прочитайте её до брони.
• Не спросить про банк эскроу. Страховка 10 млн рублей, самая дешёвая квартира 52,89 млн. Банк важен.
• Подписать перенос срока не читая. Предложение изменить договор приходит письмом. Прежде чем подписать новый срок, посчитайте неустойку за прежний.
• Подписать акт с недостатками. Сначала акт о несоответствии, потом передаточный акт.
• Отложить приёмку. Через два месяца после срока передачи застройщик вправе составить акт в одностороннем порядке.
• Не купить машино-место вовремя. На 94 квартиры 63 места, и они уходят быстрее квартир.

Коротко о частом

Когда сдадут Мариинку Deluxe?

В IV квартале 2027 года. Дата передачи вашей квартиры записывается в договоре.

Кто строит дом?

ООО «Специализированный застройщик «Пряжка, 18». Проект ведёт Aurix Development, компания группы «Эталон».

Есть ли разрешение на строительство?

Да. № 78-001-0159-2024 от 25 октября 2024 года. Проектная декларация № 78-002119 от 20 августа 2025 года.

Куда идут деньги при покупке?

На счёт эскроу в банке. Застройщик получает их только после ввода дома. Если договор расторгнут, деньги возвращаются вам.

Как посмотреть ход строительства?

Фотоотчёты выходят по месяцам с июня 2025 года. Стройку на набережной реки Пряжки, 18 видно с улицы и с противоположного берега, приехать можно в любой день.

Что будет, если срок сдвинут?

Застройщик обязан предупредить за два месяца и предложить изменить договор. За просрочку положена неустойка, а через два месяца просрочки можно отказаться от договора и вернуть деньги с эскроу.

Подобрать квартиру с редакцией

Если дом подошёл, редакция пришлёт разрешение на строительство, проектную декларацию и список свободных квартир с ценами до брони и разберёт договор по пунктам. Чтобы обсудить, оставить заявку.